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  黎明楷:大專傢都看錯瞭,我們都看錯瞭,原本以為9月份是不錯的月份,但上半月來看也是一般般,也沒見得好到哪裡去。

  "外面的花招太多,我繼續做我的本業。"

  新浪樂居:前段時間北京萬科和鏈傢達成瞭戰略合作,你怎麼看待這個事件?對中原有什麼樣的影響?

  新浪樂居:那市場還有降價的空間嗎?你判斷降價的過程還能持續多長時間?

新浪樂居訊(記者 邱瑟)"大專傢都看錯瞭,我們都看錯瞭,原本以為9月是不錯的月份,但上半月看來也沒見好到哪裡去。"在專訪中,中原集團主席黎明楷對新浪樂居說。

  開發商主要還是看集團對他們的指標要求,有的指標達不到,但上頭理解市場不好願意讓調指標,那他們就沒有降價的壓力;有的上頭不願意調指標,他要完成指標隻能降。我一直都有建議開發商降價,但他們自己有筆賬,並不是每一個都願意降的,有一些因為成本問題,另外有一些資金並不是很緊的,他對未來也看好,所以現在最怕有錢的開發商。北京有餘糧的開發商比較多,因為都是國企為主,總的來說倒是很少因為資金問題而要去極力賣房的。

  新浪樂居:8月份北京不管是一二手市場,成交數據上看都有明顯的回暖,但現在9月份過半瞭,目前看來並沒有延續上個月比較樂觀的狀態,這個情況在你們預期之內嗎?

  "年底之前都是買房的好時機"

  新浪樂居:你覺得政府現在需要救市嗎?

  新浪樂居:你認為健康的市場應該是怎麼樣的?

  黎明楷:我覺得以成交量來講北京已經觸底,但價格還有下降的空間,我估計會降到年底,年底應該差不多瞭,該降的都降瞭。明年銀根肯定比今年會稍微松動一點點,今年都能挺過去,那明年也沒這麼著急,所以開發商持續降價的壓力可能也就沒這麼大瞭。



  市場低迷,中原今年已經關閉瞭將近100傢門店,市場催動行業變化讓黎明楷也不得不在操作方法上做出一些改變。和萬科與鏈傢達成戰略合作打通二三級市場拓寬渠道的打法一致,中原也啟動瞭自己三級市場的力量,同時還啟動瞭一個叫房產圈的電商產品,並號稱不做"偽電商"。

  黎明楷:開發商通過不同的渠道,不管是線上線下,原本無非就是想把客戶量堆起來,客戶負擔能力是金字塔,客戶積累多瞭,那他的金字塔就比人傢高。比如同樣的房源量,客戶量大的,他賣的價錢就可以比客戶量小的高。從開發商的角度來說,如果之前的客戶量能支撐他賣到2萬,用瞭這個渠道後蓄客能支撐他賣到2萬2,那他是不會在乎多花2、3個點的傭金的,所以也並不是說以後市場好瞭,聯動不用做瞭。當然我的前提是,政府放開限價,北京現在也面臨限價問題,開發商說我賣這個價錢沒錢賺,你還要我付傭金多一點,他肯定不幹,所以為什麼傭金越壓越低,主要從這方面壓。

圖為中原集團主席黎明楷

  新浪樂居:大概兩個多月前你接受我們的采訪,說到今年的市場情況,感覺當時你的態度還比較樂觀,但今天口風似乎有點變瞭?

  8月份其實也還是處於行業一個不健康的水平,隻是比在谷底的時候有所回升,而且這裡面有一個容易被數據誤導的是,因為你基數已經低瞭,當然增長環比好像比較可觀。

  專訪過程中,黎明楷不乏犀利的觀點,比如"政府依賴土地財政來錢比較快,變賣傢產當然是最容易的"、"全民營銷是不道德的,要做也應該是偷偷摸摸的",還有房地產行業時下最為熱門的跨界,黎明楷說花樣太多自己已經看不懂,中原沒有跨界的打算,會老老實實做自己的本業。

  新浪樂居:房地產業內今年流行跨界,你怎麼看?

  新浪樂居:是因為開發商降價沒到位嗎?

  黎明楷:我主要還是看交易量。打比方說北京,二手房交易量一個月如果能維持在12000套這樣的水平算是比較正常的,8月份算好一點,應該是在8000-9000套左右,雖然還沒有到一個很正常的水平,但至少舒舒服服,現在看就是做生意的日子還沒有來到。

  和兩個多月前接受采訪時的態度相比,黎明楷對市場感覺比之前要添瞭幾分悲觀,他坦言今年市場難做,到今年年底房價都有下降的空間。而8月份的回暖數據也帶有明顯的誤導,本來市場成交基數已經很低,當然環比增長看起來會比較可觀。

  黎明楷:我覺得是需要救一救的。房產占整個社會資產很大的比例,現在大陸人持有房產的比例比香港還高,如果房價往下掉瞭,對消費欲打擊很大,而一旦消費降下去,整體經濟動力也就失去瞭。

  但政府救市不用太大動作,現在的微調我覺得還是比較好的,總比2009年4萬億出來後一發不可收拾好。雖然說最近房產市場還並不是很健康,但畢竟已經在谷底回升瞭,慢慢一步一步陸續回升,我也不希望太急,一旦急瞭,一上去,政府說不行瞭,又壓,這樣我們在這個行業裡是很難受的。

  新浪樂居:那刺激今年樓市回升最關鍵的點是什麼?新北市信貸房貸民間信貸手續費怎麼貸款比較會過件

  黎明楷:銀根。我覺得最重要的就是錢,隻要信貸能放松瞭,那市場就會好轉;如果信貸沒有放松,房價基本上還是走滑坡的階段,你就算取消限購,也沒有人投資,也沒有人買。現在好多二三線城市取消限購,也沒見得有多大的影響。

內容來自sina新聞

中原集團主席黎明楷年底之前房價都有下降空間

  黎明楷:這些變化是市場主動的,現在市場比較難做,大傢都在想辦法去拓寬它的客戶渠道,各種方法現在都要試,都要用出來。

  對中原來講,我隻能說操作方法需要有一些改變。比如自己以前售樓處的人員不可能吸引這麼多客戶來源,我們會啟動中原三級市場的力量,啟動中介部門的同事去打這些牌,還會利用外面的資源跟其他中介公司合作,未來開發商直接通過中原來代理,中原有額外的渠道費用分給外面的中介包括中原自己的中介公司。我們還啟動瞭自己的電商產品,叫房產圈,雖然現在做得不大,但未來應該是我們主力,以後我們跟其他電商方面的合作會減少,甚至不合作瞭,開發商隻能用我們公司內部的電商平臺才能啟動我們的三級市場資源。

   新浪樂居:一二手聯動會成為一個趨勢嗎?或者僅僅是市場不好的情況下相互抱團取暖的一個短期行為?

  黎明楷:這是行業的一個變化,隻是它現在才出來,因為市場出動。市場好的時候,叫開發商多付這些渠道傭金,開發商根本不理你,這個盤這麼好賣,一放出來,一堆客戶就上門瞭,開發商不會花這筆錢。但通過現在市場不好,開發商開始用這些資源,他用瞭之後覺得管用,我覺得就算市場開始好轉瞭,開發商也會繼續用這些渠道。

   新浪樂居:但成本比之前高瞭。

  黎明楷:是,沒有降到位,開發商也在觀望。其實有些東西是互相在博弈當中的,打比方說大傢都在期待,包括我也在期待,信貸放松瞭,限購也放松瞭,那應該市場會好一點。現在開發商有不少是有觀望的情緒,以前跟他談好降價,準備降瞭,市場又好一點瞭,他們又再看看。

  新浪樂居:你之前說"幾萬抵幾萬"這種模式的電商屬於偽電商,那中原的電商打算做成什麼樣?

  黎明楷:我們還算是一個對開發商的服務商,協助他把那些資源投放的最好。比如互聯網的門戶資源是很多的,賣車的網站可以登廣告,賣保險的也可以,怎麼才能做出效果,性價比最好?誰先能掌握這個技能,誰的電商就做的比較好,電商並不一定是我自己有一個網站,如果我的電商最懂得怎麼去評判、分類不同的一些互聯網門戶,等於我變成一個開發商投入互聯網廣告資源的顧問。開發商可以報名找我來做,反正你投給我一百萬在網上的宣傳費用,可能比你自己投兩百萬效果還要好。這是未來我們電商公司發展的方向。

  黎明楷:其實沒變。今年你說是不是很差?其實也不是很差,雖然是屬於差的。對比2012年,當年的成交量也是很低,隻是2013年沖上去以後,今年降下來,給人感覺好像差瞭很多,但從整體交易量來講,比2012年還是好一點。隻是你說辛不辛苦?今年這個市場是辛苦。健不健康?也不算健康。2012年也不健康,但都這樣活過來瞭,那2014年也別想得太慘,好像已經沒法活。

  黎明楷:我基本上已經看不通瞭,外面的花招太多,我隻能繼續做我的本業。

  中原不打算跨界。後壁區土地貸款率利最低銀行因為我一直覺得做協同效應是很難的事情,並不是說我這個不行瞭,再搭一個出來,兩個浮起來,兩個都會好,這種情況很少出現,通常是兩個一起垮下去。我原本也有做其它的,理財、移民這些都有做,之前也跟一些公司談過合作,做的不好。

  我反正挺佩服我們一些對手的,他們從熟悉的地產行業,又跳去一個不熟悉的行業,那是不是他原本管理文化各種能轉變過來,我不知道,可能是可以,隻是我覺得我沒這本事。如果現在做房地產已經比較辛苦瞭,我又去開一塊,又得需要三五年的投資期才能見到成效,那我這段時間估計會被老板砍頭瞭,這邊又沒什麼盈利,又來一個投資再虧幾年,那不想活瞭?所以我覺得做新的投資,暫時中原是沒有這方面的打算。但你說我們會不會跟一些公司合作,達成戰略聯盟提供一些對客戶的服務,這個倒是可能的,這個主要看開發商的態度,有合適的合作夥伴還是會談的。

 新浪樂居:今年還有一個很火的詞,擁抱互聯網思維,中原在這方面有什麼新的思考麼?

  黎明楷:未來公司的管理層級可能會壓扁,更扁平化一些。中原的管理層級還是比較多的,比如三級市場就有前線人員、組別經理、區域經理、區域總監等亂七八糟五六層管理層級,互聯網技術的到來,營運的效率得到提高,那管理層級有可能也不需要那麼多瞭,所以未來管理層會壓扁一點。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/11292921952.shtml

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